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如何在中国签署一份合法的房屋租约
姚晓明 1999年6月1日
国家就房屋租赁颁布的专项法规只有一件，即建设部于1995年颁布的《城市房屋租赁管理办法》（“租赁办法”）。此外，地方政府也颁布了一些有关房屋租赁的规定。如北京市房屋土地管理局于1997年颁布的《关于在全市范围实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知》.公安部门就房屋租赁的治安方面颁布了一些法规。但这些法规与房屋租赁一般没有直接关系。
上述法规的主要内容是：
未依法取得房屋所有权证、权属有争议或违法建筑的房屋不得出租。 房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县房地产管理部门登记备案。北京市规定，涉外租赁，应到市房屋土地管理局办理登记备案。 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并办理登记备案手续。
律师评述
外商在租赁房屋时，一般应注意以下问题：
应查验出租人是否有合法出租的证明文件，如土地使用证或房屋所有权证。此外,出租人还应有该房屋允许出租给外商的证明。仅有房屋所有权证,但未获得涉外出租许可的房屋也是不能出租给外商的。有关出租人合法出租的资格应在租赁合同中予以详细规定。 有关房屋租赁实行登记备案制度的规定。实际上，大多数租赁合同都未办理登记备案手续。因为，办理登记备案手续需要向房屋管理部门交纳相当于合同金额2%的费用。
问题在于，未经登记备案的租赁合同是否合法有效？任何法规均未对此予以明确规定。到目前为止，有关未经登记注册的房屋租赁合同为无效合同的唯一书面解释，是建设部于1995年出版的《中华人民共和国城市房地产管理法条文解释》一书中提及“未经登记备案的租赁合同是无效的合同”。据了解，法院对于未经登记备案的租赁合同纠纷一般不受理。房屋管理部门则认为，出租人有责任就租赁合同办理登记备案。
因此，作为承租方的外商应在租赁合同中写明，由出租人负责办理有关租赁合同的批准手续，同时应明确有关费用由哪一方负担。
当出租人并非是房屋的所有权人时，外商与其签订的只是一份转租合同。根据租赁办法的规定，转租合同必须经原出租人书面同意。在有些情况下，出租人出于商业上的考虑，不希望原出租人知道他转租的价格，往往未经原出租人同意即将房屋转租。因此，外商在签约前应了解清楚，出租人是否同时也是房屋的所有权人。如其签订的是转租合同，则应在合同中明确规定，出租人有义务获得原出租人对其转租的同意。 由物业公司代表出租人签订合同，应要求物业公司出具书面授权证明。 根据北京市的一项规定，如果物业公司未获得北京市政府颁发的物业资格证明，则无权对出租的物业进行管理。在此情况下，其作为出租人签订的租赁合同也是没有法律效力的。
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